KURUMLAR VERGİSİ KANUNU KAPSAMINDA TAŞINMAZ İSTİSNASI İLE ANA SÖZLEŞME FAALİYET KONUSU KARMAŞASI
Son dönemlerde yaşanan ekonomik nedenler ile birlikte konut sektöründeki kredi faizlerinin düşmesi , taşınmazların diğer yatırım araçlarına nazaran elde edilen rantın yüksek olması sebebi ile esas faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmasa bile hem faaliyetini yürütebilmek hem de yatırım amaçlı taşınmaz alım satımı gerçekleştirebilmektedir.
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinin 1 / e bendine göre “kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların u'lik kısmı ile aynı süre ile aktiflerinde yer alan taşınmazların satılmasından doğan kazançların P’lik kısmı” vergiden istisna edilmiştir. Taşınmaz satışında istisna oranı % 75 iken Kurumlar Vergisi Kanununun ilgili maddesi 7061 sayılı kanunun 89. Maddesi ile değişikliğe uğrayarak % 50’ye düşürülmüştür.
Taşınmazlar en az 2 tam yıl (730 gün) süreyle şirket aktifinde bulunmalı, sürenin tespiti ve istisnanın uygulamaya konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır. Bazen taşınmazın cins tashihi yapılarak tapuya tescilinde süre yönüyle uzamaktadır. Bu durumda taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının, tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.
KVK 5-1-e İstisna hükmünün uygulamasına yönelik diğer şartlar ise ; Satışın yapıldığı dönemde uygulanan bu istisna uyarınca, satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması gerekmektedir. Kanunda ayrıca satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesinin şart olduğu, bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ise ziyaa uğramış sayılacağı , Taşınmaz ticareti ve kiralanması işleriyle uğraşılmaması şeklinde hükme bağlanmıştır.
Temel sorunlar bu noktada başlamaktadır. Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışında. Diğer bir ifadeyle, faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değil. Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmiyor (KVK Mad. 5/1-e, 1 Sıra No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği). Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da aynen geçerli, yani istisnadan yararlanamıyorlar.
Şirketler kuruluş aşamasında , şirket anasözleşmesi düzenlenirken ana faaliyet konularını geniş kapsamlı tutabilmektedir. Bunların başında da inşaat alım satım ve kiralama faaliyetinde bulunma konusu yer almaktadır. Diğer bir ifade ile her şirket kurulurken mutlaka bir gün taşınmazımı kiraya veririm veya satarım diye ana faaliyet konuları bu ibarelere yer vermektedir. Ancak yukarıda özellikle KVK 5-1-e maddesine dikkat çekildiğinde şirketlerin faaliyet konusu mevzusu soruna neden olmaktadır.
İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi “18.06.2014 tarih ve 8593 sayılı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinin tetkikinden; şirketinizin ana sözleşmesinde esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti yer almadığı, bu amaç ve konuları gerçekleştirmek için, her türlü limanlar, iskeleler, idarehaneler, depolar, depolama tesisleri, arıtma ve muhafaza tesisleri, teşhir ve satış mahalleri, tamir ve bakım tesisleri, kongre ve toplantı merkezleri ile bunlara mümasil tesislerin kurulması, bunları bizzat veya başkasına ihale suretiyle inşa etmek, bunları alıp satmak, işletmek veya kiralamak ve bunun için her türlü ihaleye katılmak, kiraya vermek, kiralamak, devir ve ferağ etmek ve üzerlerinde her türlü ayni ve şahsi tasarruf ve faaliyetlerinde bulunulabileceğinin yer aldığı anlaşılmıştır. Bu hüküm ve açıklamalara göre, esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti veya kiralaması bulunmayan şirketin, zorunlu sebepler dolayısıyla atıl durumda bulunan ve kiraya verilmek suretiyle değerlendirilen gayrimenkulünü satması halinde 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirtilen şartları taşıması kaydıyla, istisna kapsamında değerlendirilmesi uygun görülmüştür.”
(Bursa Vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi) “Şirketinizin ana sözleşmesinde ana faaliyet konuları arasında inşaat, taşınmaz alım satımı v.b. taşınmaz ticareti yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunması veya fiilen taşınmaz ticaretinde bulunulması durumunda anılan istisnadan faydalanılması mümkün değildir. Öte yandan, ana sözleşmenizde belirtilen faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması ve taşınmaz ticareti yapılmaması halinde ise maddede belirtilen diğer şartlarla istisna hükmünden faydalanılması mümkün bulunmaktadır.
Bu iki özelge içeriğinden anlaşılacağı üzere İstisna hükmünden sorunsuz faydalanabilmek adına şirketlerin ana sözleşmelerini gözden geçirmeleri gerekmektedir. Bu kapsamda anasözleşme içerisinde geniş kapsamlı taşınmaz ticareti , inşaat ve kiralanması olarak yer alan maddeleri daha dar kapsamlı hale getirmeleri faydalarına olacaktır. Örneğin sadece faaliyet alanı ile ilgili taşınmaz alım satım , inşaat ve kiralama şeklinde bir hüküm konması halinde söz konusu eleştiriler ile karşıya kalınmayabilir.
